Репутация обману не помеха
Так уж сложилось, что наиболее традиционным и широко распространенным в среде потенциальных покупателей жилой недвижимости мерилом надежности строительных компаний является их (компаний) репутация. Чаще всего в качестве критериев надежности застройщика фигурируют такие параметры, как его известность, длительность пребывания на рынке, а также положительные отзывы, полученные новоиспеченными покупателями квартир от своих родственников, знакомых, коллег по работе и пр. Трудно, наверное, припомнить год, когда бы со страниц газет и с экранов телевизоров обманутые отдельными недобросовестными строителями горожане не взывали о помощи к гаранту их прав и свобод – государству.
В стороне от споров
Однако, отдав отрасль на откуп рынку, государство фактически устранилось от решения возникающих на этом поле споров. Обошедший почти все ТВ-каналы страны сюжет об участии в судьбе голодающих питерских дольщиков губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко, обратившейся с соответствующей просьбой к банкам города, стал едва ли не единственным примером, когда государство в лице высокого чиновника оказало людям реальную помощь.
Впрочем, по мнению некоторых экспертов, сюжет не менее любопытен и своей изнаночной стороной. «Использовав в качестве разрешения этой непростой ситуации перенос финансового бремени с непосредственных участников сделки на третье лицо – банковское сообщество города, – губернатор фактически указала, что, выдав какой-либо строительной компании лицензию в качестве своеобразного пропуска для работы на рынке, государство затем не несет абсолютно никакой ответственности перед обществом за негативные последствия или ущерб, вызванные в том числе и его, государства, действиями. Таким образом, мы все стали свидетелями краха лицензирования как системы ответственного государственного контроля на строительном рынке. Если раньше государство просто уклонялось от участия в спорах между строителями и дольщиками, то теперь все точки над «и», увы, оказались расставлены», – поделился на условиях анонимности своим видением текущих отраслевых тенденций один из представителей юридического сообщества Северной столицы.
Не согласиться трудно. Действительно, несмотря на то, что баланс сил всегда был явно не в пользу потребителя, механизмы государственной защиты граждан предлагались на удивление слабые. Кстати, свою слабость система лицензирования показала еще раньше – в период регулирования риэлторской деятельности, после чего была отменена.
Государство буквально открещивается от какой-либо ответственности в условиях, когда в стране не сформированы в достаточном количестве эффективные механизмы защиты потребителя, имеющие в своей основе рыночную природу. Так, ввиду низкой пока юридической грамотности населения численность, роль и влияние на рынок различных общественных объединений потребителей крайне незначительны. А молодой, еще только развивающийся в нашей стране рынок страхования пока не готов гарантировать надежность всех отечественных строителей: слишком уж велики для него масштабы бурно растущего строительного рынка.
Как результат: практически полная незащищенность потребителя, которая оборачивается бессмысленными митингами и голодовками обманутых граждан.
В лабиринте непростых вопросов
Не лучше и строителям. По смыслу и букве закона о СРО они являются профессиональными объединениями субъектов-предпринимателей. Но что делать тем компаниям, деятельность которых является широкопрофильной? Ответ в законе есть: можно стать членом сразу нескольких СРО. Однако не слишком ли бюрократично и обременительно для бизнеса подобное многочленство? «А если компания имеет один профиль деятельности, но выполняет работы по всей стране, как быть ей? Вступать в СРО во всех регионах? Если нет, то тогда возникает другой вопрос: кто и как будет отслеживать качество ее работы за пределами «родного» региона?», – размышляет руководитель ЗАО «Союзпромбуммонтаж» Владимир Костюкович.
Еще один немаловажный вопрос: какое число СРО будет для рынка оптимальным? Нужно ли, например, отделять производителей щебня от их коллег, изготавливающих бетон или, скажем, кирпич? Ведь при всей разнице в технологиях и номенклатуре выпускаемой продукции с точки зрения функционирования на рынке и взаимоотношений со строительными организациями существенных различий между ними нет. «Строительный рынок в принципе един. Его, конечно, можно глобально разделить на производителей строительных материалов и застройщиков, но даже и тогда в систему такого вот более чем формального, разделения однозначно не впишутся домостроительные комбинаты», – пожимает плечами генеральный директор ОАО «ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев. (В скобках заметим, что против слишком мелкого дробления строительного сообщества выступают многие участники рынка. «Ничего, кроме междоусобных препирательств это не принесет», – уверены они).
Свою лепту в критику торопливости введения новой системы внес и сам Владимир Путин. «В статье 559 , которой дополняется Градостроительный кодекс Российской Федерации, предусмотрено право саморегулируемой организации прекратить допуск своего члена к осуществлению вида работ, влияющего на безопасность в строительстве. При этом не установлен даже примерный перечень оснований для принятия такого решения», – отметил он в своем заключении на проект ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты».
Надежнее значит дороже?
Очевидно, что царящие сейчас в строительной отрасли некая настороженность к переменам, а вместе с ней путаница и неразбериха со временем пройдут – чтобы «притереться» и «обкатать» новый блок законов, время нужно и строителям, и законодателю. Однако рядового покупателя недвижимости заботит не это. Что в результате столь масштабных преобразований получит лично он? Какие дополнительные гарантии надежности для него образуются? Появятся ли новые, более эффективные, чем прежде, инструменты разрешения конфликтов со строителями? Именно эти вопросы сейчас являются для него наиболее важными, если не сказать ключевыми.
Идея, которую пытается воплотить в этой связи государство, на первый взгляд достаточно проста. За честностью друг друга участники рынка должны следить сами, а в случае чего – отвечать за недобросовестного коллегу, что называется, всем миром. И не на словах, а рублем. Тогда и порядок будет. Задумка вроде хорошая, но вот загвоздка: кто за все это в буквальном смысле слова будет платить?
Формально всем СРО предлагается на выбор два пути. Один – это создание специального компенсационного фонда с минимальным взносом 1 млн рублей с каждого члена, второй – создание такого же фонда, но уже с взносом от 300 тыс. рублей и обязательным требованием к участникам застраховать свою гражданскую ответственность. Однако некоторых экспертов ряд моментов здесь очень настораживает.
Во-первых, несмотря на заявленную обязательность, объем подлежащей страхованию ответственности в денежном выражении законодательно никак не регламентирован, что, естественно, оставляет строителям возможность уменьшать ее до любого приемлемого ими предела. Более того, в настоящее время к законопроекту, призванному внести необходимые дополнения в Градостроительный кодекс РФ, а также ряд отдельных законодательных актов, предложены поправки, вообще исключающие какую-либо обязательность требования о страховании членами СРО гражданской ответственности, которая может наступить в случае причинения вреда из-за недостатков выполненных ими работ. Документ в связи с этим даже возвращен Госдумой в процедуру второго чтения. Один из аргументов, мотивирующих данное решение, был озвучен председателем комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартином Шаккумом, и представляется достаточно красноречивым. По мнению депутата, это может привести к «существенному удорожанию строительства».
Таким образом, получается, что в качестве реального механизма ответственности строителей страхование работать не будет. Отданное на откуп СРО как добровольная опция, она, скорее всего, останется пустой, ни к чему не обязывающей декларацией, которой, впрочем, строители наверняка не упустят возможности воспользоваться, чтобы минимизировать бремя своего членства в этих организациях.
С другой стороны и взнос размером 1 млн рублей (не говоря уже про 300 тыс.) помноженный на 100 (минимальная обязательная численность участников для строительных СРО) дает всего 100 млн рублей. При нынешней средней цене 90 тыс. рублей за «квадрат» надежной гарантией это может стать только для 1100 кв. м жилья (примерно 30 однокомнатных квартир). Смешные для городского рынка недвижимости цифры, не правда ли?
Но и это еще не все. По мнению государства, собранные средства не должны лежать мертвым грузом, а должны находиться в коммерческом обороте, для чего всем СРО предлагается отдавать деньги в управляющие компании. Надо ли говорить, что операции с гарантийными средствами столь же подвержены финансовым рискам, как и операции с любыми другими деньгами? А значит, считать подобную систему повышающей надежность строительного рынка тоже едва ли возможно.
Кроме того, не совсем понятно, как с введением СРО будут разрешаться ситуации вроде той, что сложилась с новым зданием Биржи. Признание чиновниками градостроительных ошибок – вещь правильная, но интересно, кто возьмет на себя труд вернуть деньги дольщикам, окажись здание жилым домом? Ведь не по своей же воле строительная компания вынуждена была бы снести два этажа квартир. Готово ли государство отвечать хотя бы за собственные ошибки?
Как ни крути, считают эксперты, но после введения СРО строителям ничего не останется, как переложить все бремя навязанной госчиновниками «круговой поруки» на конечного потребителя, что не замедлит вылиться в очередной виток цен на недвижимость. Надежность в строительной отрасли – услуга дорогая.
Комментарии:
Леонид Медведев,
руководитель общественной приемной Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН)
Одна из основных идей создания в строительной отрасли саморегулируемых организаций состоит в том, чтобы сформировать на рынке действенный и эффективный механизм контроля, направленный на повышение реальной ответственности каждого застройщика. Как видится, в сравнении с государственным лицензированием новая система должна показать себя более продвинутой, поскольку предполагает «завязать» ответственность каждой строительной организации не только на отношениях с дольщиками (или иными инвесторами), но и на отношениях с коллегами по цеху. Если к тому же учесть, что часть этих коллег приходятся друг другу прямыми конкурентами, то любые проявления преднамеренной недобросовестности становятся на рынке фактически исключенными. В то же время я не думаю, что услуги различных профессиональных экспертных организаций (в частности, ЭСОН), которые сегодня помогают потребителю сориентироваться и определить степень надежности той или иной строительной компании, завтра окажутся полностью невостребованными. Иное дело, что, возможно, изменится заказчик этих услуг, и новыми клиентами независимых экспертов станут как раз саморегулируемые организации. По крайней мере, могу сказать, что в свое время мы затратили достаточно много усилий на разработку соответствующих методик, и в новых условиях работы отказываться строителям от этого опыта будет как минимум нерационально.
Александр Норко,
начальник отдела страхования долевого строительства
Санкт-Петербургского филиала СГ «Спасские ворота»
При всем положительном отношении к вводимой в строительной отрасли системе саморегулирования в то же время нельзя не отметить, что в реализации данной идеи многое будет зависеть от конкретных механизмов ее воплощения. С точки зрения проработки схем страхования лично для меня многие вопросы пока еще остаются открытыми. В частности, несколько настораживает попытка законодателя использовать страхование ответственности работающих на строительном рынке фирм в качестве некой универсальной формулы, якобы дающей их клиентам полную гарантию надежности. Как видится, данный подход слишком формален и не учитывает в полной мере особенности различных контрагентов строительного рынка – подрядчиков, субподрядчиков, инвестора, дольщиков и т.д. Важно также и то, в каком порядке будет осуществляться это страхование – в обязательном (то есть установленном законом) или добровольном. На мой взгляд, последний вариант для страхового рынка является более предпочтительным, так как больше отвечает духу свободного предпринимательства, хотя с другой стороны в этом случае многое будет зависеть от возможностей и интереса самих страховых компаний. В целом же замечу, что создаваемая система саморегулирования строительного рынка должна быть как можно более гибкой. По крайней мере, в части, напрямую касающейся страхования, обязательно нужно учесть возможность корректировки размера ответственности строительной компании в зависимости от количества объектов, находящихся в данный момент в стадии реализации. Что касается интересов рядовых граждан, которые являются потребителями услуг строительного рынка и при наступлении страхового случая становятся выгодоприобретателями, то здесь важно подчеркнуть, что страховое покрытие никогда не бывает полным, то есть перекрывающим абсолютно все риски. И в этом контексте говорить о 100% защите их интересов вряд ли представляется возможным.
