Маркетинговые исследования показывают, что основными факторами, формирующими стоимость загородной недвижимости, являются удаленность от города, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, наличие инфраструктуры и водоема. Менее важно расположение вблизи железнодорожных станций, наличие подъездных путей, близость парков или лесов. Все-таки речь идет о богатых людях, со своим автотранспортом априори. Оказывает влияние на формирование цены и социальный статус соседей.

Крупные игроки идут за город

На начало 2007 года в открытой продаже в окрестностях Петербурга и Ленинградской области находилось 79 коттеджных поселков, в стадии проектирования и предпродажной подготовки – около 35. На рынок выходит все больше солидных больших строительных компаний, о планах реализации малоэтажных проектов заявили Rodex Group, Eastern Property Holdings, RBI. В состоянии проектирования и в начале реализации находятся крупномасштабные малоэтажные проекты, ряд из которых с полным правом могут претендовать если не на статус городов-спутников, то на статус новых микрорайонов – точно. К таким можно отнести проекты «Новая Ижора», «Малый Петербург», «Озерки-Восточное», «Кивеннапа», «Красные зори МЖК», а также Новоселье и Юнтолово, концепция которых была разработана специалистами GVA Sawyer. Также можно отметить увеличение количества поселков со смешанным типом застройки, в рамках одного проекта девелопер возводит таун-хаузы, коттеджи, а также малоэтажные многоквартирные дома. Все перечисленные тенденции ведут к увеличению предложения на рынке загородных поселков. Так, по данным GVA Sawyer, международной консалтинговой компании в сфере недвижимости, загородный рынок растет на 30% быстрее, чем городской рынок строящегося жилья. «Рост конкуренции неминуемо ведет к изменению представлений о качестве загородного жилья и, что особенно важно, о насыщенности инфраструктуры, – отмечает Ирина Солонова (Романова), директор по консалтингу GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. – Возрастут требования к качеству и комфорту проживания: безопасности, близости учебных, спортивных заведений, торговли, развлечений. Большое и огромное значение приобретают возможности для спорта и отдыха, организованные в парках. Последнее относится к крупным проектам комплексного развития. В маленьких поселках этого не добиться. Но по-прежнему огромный вопрос – качество самих коттеджей, разумные планировки, качественные строительные материалы, грамотный генплан, интересные архитектурные решения».

Развитие инженерной инфраструктуры поселков

Большинство девелоперов пока что не перегружают свои загородные проекты наличием инфраструктуры. Самые первые проекты вообще обходились минимумом функций. Однако со временем представления о комфортной жизни меняются, и требования покупателей домов в коттеджных поселков возрастают, что подталкивает девелоперов к освоению новых для себя функций – реализации, а иногда и управлению объектами инфраструктуры. Практически все магазины, фитнес-центры и другие объекты, заявленные в строящихся и проектируемых поселках, будут предназначены для посещения исключительно жителями и закрыты для посторонних. Социальная однородность в дорогих поселениях (учитывая немалую цену домов, это требование покупателей будет выполнено само по себе) – одно из главных преимуществ. Жители, в особенности в поселках, претендующих на статус элитных, не желают видеть на своей территории чужаков, которые могут не соответствовать их социальному статусу. По словам Владимира Плахина, технического директора компании «Praktis. Управление и Эксплуатация», затраты по текущему ремонту и расходы на эксплуатацию небольшого фитнес-центра с тренажерным залом и бассейном составят минимум 4000 руб. на кв. м в месяц. В особенности, подобные расходы могут ударить по карману покупателей коттеджей нижней ценовой категории.

В крупных поселениях, например в Новой Ижоре от группы компаний «Балтрос», объекты инфраструктуры, такие как спортивный комплекс, развивающий центр для детей, церковь, будут открыты для посетителей. «Конечно, все подсчеты по количеству необходимой инфраструктуры велись нами из расчета количества будущих жителей поселения (предположительно, 20–25 тыс. человек) и их социально-демографического состава, – говорит президент группы компаний «Балтрос» Олег Еремин. – Однако это не значит, что мы не пустим в наши объекты посторонних посетителей».

Крайне важным фактором считается наличие инженерных коммуникаций. Так, газификация участка, предназначенного для постоянного проживания, увеличивает стоимость участка минимум в 1,5 раза. На участках для сезонного проживания газификация не играет столь значимой роли. По словам генерального директора строительной компании «Константа», участок с газом, но без электричества не интересен покупателям в принципе. В компании ООО «Кировский домостроительный комбинат» считают, что наиболее важно наличие водных коммуникаций, так как для отопления дома можно использовать не только газ, но и уголь, дрова, дизельное топливо.

Нужна ли «социалка» за городом?

Развитие социальной инфраструктуры в загородных поселках так и находится в самом начале пути. Причин тому множество, но укажем лишь некоторые. Со стороны застройщика, строительство таких объектов, как детский сад, аптека и даже торговый центр крайне невыгодно. Но ведь и самим жильцам поселков они тоже не особенно нужны. Если о торговом центре еще можно вести речь, то вот никакие учреждения образования или здравоохранения всерьез не рассматриваются. Невыгодно. Людей в поселке проживает немного (около 150 человек), и любой проект социальной инфраструктуры вряд ли когда-либо окупится. А посему из-за высокого спроса и отсутствия альтернативы застройщики раскачиваются медленно.

Земельные участки в коттеджных поселках стоят очень дорого. По этой причине невыгодно занимать землю детскими и спортивными площадками, а гораздо привлекательнее в глазах застройщика построить на этом месте еще один особняк. Зато с удовольствием в поселках элит- и бизнес-класса, которые состоят из сравнительно большого количества домовладений, возводятся рестораны или кафе, салоны красоты и фитнес-клубы.

 Подмосковные поселки давным-давно вышли на путь создания объектов инфраструктуры еще до момента сдачи самого поселка. Это и поля для гольфа, и собственные конюшни, и, важнее всего, развитая инфраструктура развлечений (с акцентом на здоровый образ жизни) – стали серьезным конкурентным преимуществом. И при незначительной разнице в цене потенциального покупателя можно привлечь удобствами.

Среди окружающих Санкт-Петербург поселков наличие социальных благ можно по пальцам пересчитать. В основном эти блага закладываются в анонсируемые в будущем населенные пункты. Если говорить о связи инфраструктуры и классности поселка, то в первую очередь формирование социальной инфраструктуры происходит в поселках бизнес- и элит-классов со стоимостью домов от 250 долл. за кв. м в бизнес- и выше 500 долл. за кв. м в элит- классе, соответственно. Но, скажем, магазин и аптека (часто под одной крышей) есть практически во всех поселках и во всех классах. Торговые и развлекательные центры, по данным отдела маркетинга GVA Sawyer, присутствуют или заявлены примерно в 2% загородных поселков. Школы, поликлиники и прочее – штучный товар. В лидерах – спортивные и детские площадки.

Между тем, несмотря на кажущуюся привлекательность, например, теннисного корта или фитнес-центра, их содержание обходится недешево. Примеров, когда жильцы в коттеджном поселке отказались от их услуг, пока не было. Но специалисты уверены, что в будущем такое возможно из-за дороговизны обслуживания. Более того, не всегда заявленное в проекте соответствует тому, что появится в действительности. Часто застройщик, сочтя нецелесообразным появление того или иного объекта инфраструктуры, вынужден отказаться от его создания.

Удачные примеры

В качестве положительного опыта Ольга Астахова, директор департамента загородной недвижимости компании «Адвекс-недвижимость» приводит коттеджный поселок «Горки СПб». По мнению эксперта, это был один из первых проектов такого класса и появление здесь бассейна, спортивного комплекса и дорогой обслуживающей инфраструктуры вполне оправданно, и сейчас объекты пользуется спросом в поселке.

Еще один интересный проект – коттеджный поселок Patrikki Club. Вадим Новиков, собственник поселка, рассказывает, что очень важны обеспечение бесперебойной поставки электроэнергии за счет использования дизель-генератора, единый ландшафтный и архитектурный стиль в поселке, а также место, где могли бы безопасно играть дети. В поселке Patrikki Club предусмотрена организация крытой детской площадки, где также разместится мини-зверинец, чтобы дети смогли ухаживать и наблюдать за животными.

Так, на территории поселка Новая Скандинавия, который окончательно завершат к IV кварталу 2010 года, запланировано строительство детского сада, предусмотрены помещения для предприятий торговли и сферы услуг (аптека, продуктовый магазин, химчистка, ремонт обуви и т. п.), запроектирован спортивно-развлекательный комплекс и многоярусный паркинг в технической зоне с услугами автосервиса и автомойки. В малоэтажном жилом комплексе Сестрорецкие Дубки построены школа, поликлиника, магазины. Они уже функционируют. Загородный поселок элит-класса Токкри-Лэнд, начало строительства которого пришлось на конец 2007 года, привлекает начальной школой, торгово-развлекательным комплексом и аптекой. Поселок Охтинское раздолье во Всеволжском районе тоже анонсирует строительство начальной школы и медпункта.

 Ох, рано встает охрана

То, без чего, действительно, не обходится не один серьезный загородный поселок, – это охранная система. Охрана коттеджей быстро окупается и приносит прибыль. Эта услуга очень необходима данной категории населения, так как жители коттеджей, находящихся за чертой города часто становятся любимой мишенью злоумышленников. Свою жизнь и жизнь близких, а также свое имущество они ценят высоко. Поэтому за бассейн в поселке еще подумают, заплатить или нет, а вот за охрану платят всегда, да еще будут требовать, чтобы все было самой высокой надежности, а это, как известно, предполагает повышенный уровень оплаты. Так, самая сложная система охраны – в поселках самого высокого класса комфортности. Самая лучшая система парковки и гостевых гаражей также находится в поселках элит-класса.

Образование – в массы

В 2001 году открылось начальное отделение НОУ «Немецкая гимназия «Петершуле» в поселке Воейково, Всеволожского района Ленинградской области. По мнению руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой: «На сегодняшний момент большая часть новых поселков обходится некоторым минимумом в части благоустройства и обеспечения всех необходимых инфраструктурных элементов коттеджного поселка. Для них достаточно иметь хорошее местоположение и угадать предпочтения покупателей по площадям дома, размера участка и выбранному материалу. Достаточно охраны, красивого забора, освещения и внутрипоселковых дорог, также частые необходимые элементы – здание администрации и небольшой магазин. На сегодняшний момент это минимальный перечень необходимых составляющих сформированного коттеджного комплекса».

Путем проб и ошибок