Система накопления денег – изобретение очень древнее. Оно довольно успешно работает во всем мире, позволяя людям решать свои проблемы. В том числе и жилищные.

Говорят, что первыми копить средства на жилье стали китайцы еще в 200-х годах до н. э. В США такая система накопления как стройсберкассы появилась в 1831 году и играла важную роль шесть десятилетий. У европейского опыта подобного накопления средств на жилье также довольно длинная история. В Англии этот способ был массовым всю последнюю четверть XVIII – первую половину XIX века.

И все-таки  стройсберкассы – это, скорее,  немецкий опыт, позже перенесенный в другие страны – Австрию, Францию.

Именно в Германии система стройсбережений (первая «Стройсберкасса для каждого» появилась здесь в 1885 году) получила наибольшее развитие, особенно после Второй мировой войны, когда жилья в стране катастрофически не хватало. Правда, закон о стройсберкассах был принят только в 1973 году. С 1991 года немецким ССК открыт путь на иностранные рынки. Немецкий опыт прижился в 90-х годах прошлого века и на восточноевропейской почве – в Чехии и Словакии, – где на начальном этапе стройсберкассы по числу выдаваемых кредитов намного превзошли остальные финансовые институты.

В России, десять лет назад избравшей американский вариант жилищного кредитования – ипотеку, – о стройсберкассах всерьез заговорили недавно. В значительной степени этому способствовал новый законопроект «О строительных сберегательных кассах», разработчики которого опирались на немецкий опыт.

Ипотека, убеждены авторы закона, рассчитана на тех, у кого есть 30% собственных средств от общей стоимости жилья в качестве первоначального взноса. Много ли таких людей в России? – задают они вопрос. И сами же отвечают: не более 10%. Можно ли в таком случае говорить о доступности жилья? А о развитии ипотеки? Без роста-то доходов населения? Но пока предпосылок к значительному рывку в этом смысле не наблюдается. А стало быть, нужно искать выход, благодаря которому возможность решить жилищные проблемы получили бы граждане с относительно невысокими доходами. На прошедшем в мае этого года Петербургском ипотечном форуме в качестве возможного решения проблемы предлагались: повышение уровня конкуренции между банками, разработка новых ипотечных продуктов для определенных категорий населения в расчете все на тот же рост доходов в будущем и так далее. Но эти пути предлагались представителями банковских учреждений. К слову, некоторые банки уже готовы предложить клиентам ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом.

Авторы законопроекта видят проблему под несколько иным углом зрения. Один из авторов законопроекта о ССК Иван Грачев там же, на форуме, выступил с прогнозом: столь незначительный процент граждан, имеющих возможность решить жилищную проблему с помощью ипотеки, приведет к тому, что через три-четыре года ипотека «перейдет в режим насыщения». Поэтому необходимы альтернативные пути. Даже те, кто не согласен с данным прогнозом, также уверены: альтернативные схемы для того, чтобы сделать жилье реально доступным, нужны. Только так можно расширить число покупателей квартир в России.

Осенью законопроект будет внесен на рассмотрение Государственной думы. В случае его принятия у россиян появится новый способ покупки жилья.

В чем суть «нашего ответа» американскому способу накопления средств – ипотеке?

В законопроекте записано, что строительная сберегательная касса осуществляет свою деятельность как специализированный банк. Вкладчик в течение определенного времени (но не менее двух лет) регулярно вносит в ССК деньги, накапливая 50% от предполагаемой суммы, которая необходима ему на жилищные нужды: покупку квартиры, доплату за обмен на большую площадь, ремонт. При этом на сумму начисляются 2–3% годовых, а также государство будет ежегодно платить вкладчику премию в размере 20% от накопленных средств, не превышающих 70 тысяч рублей (14 тысяч рублей). Когда на счету вкладчика накапливается 50% требуемой суммы, он получает кредит в ССК под 5–6% годовых. Предполагается, что кредиты будут выдаваться на срок от 7 до 15 лет.

По мнению разработчиков закона, за ближайшие два-три года он, кардинально не изменит ситуацию на рынке жилья. Но уже в течение первых четырех-пяти лет в систему ССК будет вовлечено до 500 тысяч россиян, а за 30 лет им воспользуется  примерно половина населения страны.

Какие «плюсы» у стройсберкасс?

Механизм ССК рассчитан на тех, чья ежемесячная зарплата составляет не более 20 тысяч рублей. И это очень большой плюс. При такой зарплате, считают авторы закона, человек сможет сберегать в месяц одну треть своего заработка. За год выходит примерно 70 тысяч, на которые «накладывается» премия от государства – те самые 14 тысяч.

Для ССК не важно, какая у вас зарплата – белая или в конверте. Справок о подтвержденном доходе не требуется, так как, внося в течение определенного времени деньги и накапливая необходимую для получения кредита сумму, человек доказывает свою платежеспособность.

Несомненно, путь приобретения квартиры через ССК более долгий, но для огромного числа наших сограждан, не относящихся к среднему классу, он представляется самым реальным.

По мнению ряда аналитиков, стройсберкассы позволят привлечь на рынок жилищного кредитования людей, ранее из-за низких доходов в нем не участвовавших. Кроме того, важная роль ССК заключается в их влиянии на массовую экономическую культуру, так как они являются, по сути, школой сберегательного и долгового поведения.

Эксперты (и здесь хотелось бы в первую очередь сослаться на мнение двух московских ученых: академика Виктора Полтеровича и кандидата экономических наук Олега Старкова, чей доклад на ПИФе-2008 был признан одним из самых интересных) указывают на то, что создание ССК ни в коей степени не отменяет развития программ социального жилья. Более того, симбиоз стройсберкасс с такими программами представляется весьма эффективным, в частности, для обеспечения жильем военнослужащих.

Стройсберкассы создают легко прогнозируемый спрос на жилье, более того, на недорогое жилье. Накопление значительных ресурсов в ССК побудит власти расширить предложение земли, облегчит банковское кредитование застройщиков и стимулирует строительство массового жилья. Будут расти объемы строительства, соответственно со временем стабилизируются и цены на недвижимость, прогнозирует часть экспертов.

 

Есть и те, кто имеет иную точку зрения на законопроект.

«Не надо создавать на ровном месте новое, а надо использовать то, что уже есть и успешно работает, организовывать взаимодействие с уже имеющимися ССК, каковыми являются кредитные кооперативы», – сказал на Петербургском ипотечном форуме Александр Самарцев, исполнительный директор Некоммерческого партнерства кредитных потребительских кооперативов Северо-Запада «Народная ипотека».

По его мнению, ныне существующие кооперативы – это и есть мини-стройсберкассы со своими ресурсами, высококлассными профессионалами, со своими вкладчиками, купленными квартирами. И не опираясь на данный ресурс, решить вопрос развития стройсберкасс в России практически невозможно. «Да и вообще проще не создавать еще одну структуру, а привести в соответствие с законом уже работающие кооперативы», – убежден Самарцев. Он считает – и в своем мнении не одинок, – что тогда в случае принятия нового закона «мы получим мощный старт в виде десятков уже работающих ССК со своими помещениями, обученным персоналом, с десятками тысяч вкладчиков, с десятками тысяч уже купленных квартир, по которым возвращаются займы, и сотнями миллионов уже привлеченных денежных средств граждан».

Некоторые аналитики довольно скептически относятся к самой возможности накопить в ССК на квартиру, говоря о том, что если это и возможно, то никак не в мегаполисах, а в небольших городах, где жилье стоит в несколько раз дешевле.

Основными «врагами» стройсберкасс могут стать, во-первых, обычная инфляция, покрыть которую предполагаемая «премия» от государства – 14 тысяч – просто не в состоянии, а, во-вторых, рост цен на жилье. В результате вклад в ССК может обесцениться настолько, что накопленной суммы не хватит ни на что. В этом отношении ипотека выглядит куда привлекательнее, поскольку позволяет получить жилье сразу и по фиксированной цене.

Немаловажный вопрос: как долго придется копить? Не по закону, а в реальности? В куда более благополучной Германии – примерно лет восемь. А у нас?

Споры вызывает и размер «государственной премии» вкладчику ССК. Действительно, как бы ни была приятна поддержка со стороны государства, но сопоставимы ли 14 тысяч рублей и стоимость одного квадратного метра жилья?

Большинство экспертов также сомневаются в успешности работы стройсберкасс, если они будут лишены активной поддержки государства, в первую очередь, если государство не возьмет на себя субсидирование процентной ставки.

Самые ярые противники ССК время от времени говорят, что эта система напомнит населению финансовые пирамиды и преодолеть страхи граждан по поводу того, касса не выполнит своих обязательств, будет сложно. Именно по этой причине, утверждают они, стройсберкассы должны создаваться только при заслуживших доверие у населения банках, которые также будут нести ответственность за сохранность вкладов в ССК. Заметим, что в проекте закона предусмотрена норма для защиты вкладов: ССК просто обязаны будут создать страховой фонд в размере 1,5% от общей суммы вкладов.

По замыслу российских чиновников предполагается, что строительно-сберегательные кассы дадут возможность приобретения жилья в рассрочку гораздо большему числу населения, нежели это происходит сегодня. Ипотечные кредиты предназначены для граждан, имеющих высокий заработок и способных ежемесячно выплачивать по кредиту не менее 30-35 тыс. руб. А ССК ориентированы на менее обеспеченные семьи, совокупные доходы которых не превышают 30 тыс. руб. в месяц. Также потенциальными вкладчиками СCК могли бы стать лица, имеющие непостоянный доход.

Однако, ССК вряд ли создадут конкуренцию ипотеке. Во-первых, потому что в сегодняшней экономической ситуации существует определенный риск обесценивания накоплений из-за постоянного роста цен на жилье. Ипотека помогает гражданам решить жилищную проблему уже сегодня, тогда как в случае СКК придется копить и ждать с неизвестным результатом, а можно ли будет что-то купить на накопленные деньги. Во-вторых, как любой рынок, рынок недвижимости также подвержен росту, стагнации и падению. Очевидно, что на падающем и даже в ряде случаев стагнирующем рынке покупать недвижимость намного выгоднее, чем на растущем. Механизм же ССК совершенно не приспособлен к постоянно меняющейся экономической ситуации.

Кроме того, немаловажным является фактор недоверия граждан, имеющих большой негативный опыт взаимодействия с финансовыми "пирамидами", который может повлиять на развитие данного института. Похожие схемы  жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов продемонстрировали печальный опыт.

Наконец, представляются сомнительными и экономически нецелесообразными любые схемы, предполагающие накопление средств. Они могут быть хорошо отрегулированы, но в стране с высоким уровнем инфляции и нестабильной экономикой они, скорее всего, будут мало популярны.